임대차신고제 계도기간 연장 '손질 시동'
분양가상한제 개편 등 이달 개정안 구체화
![[그래픽=게티이미지뱅크]](https://imgnews.pstatic.net/image/656/2022/06/06/0000014725_001_20220606184915266.jpeg?type=w647)
-임대차신고제 계도기간 연장 '손질 시동'
-분양가상한제 개편 등 이달 개정안 구체화
윤석열 정부가 출범하면서 얼어붙었던 부동산 시장에 온기가 감돌 지 관심이 쏠리고 있다. 임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권) '폐지' 가능성과 함께 '근본적 개선' 등 대수술이 예고되면서 윤 정부가 짤 새 판에 기대가 커지는 모양새다.
원희룡 국토교통부 장관은 새 정부가 손봐야 할 첫 번째 제도로 '분양가상한제'를 지목했다. '폐지'에 초점을 맞춘 대폭 수정 대신 치솟는 원자재 가격이나 조합 이주비 상승분을 반영해 분양가를 현실화하는 '미세 조정'에 무게를 둔다는 전략이다.
시행 2년을 앞둔 임대차 3법의 보완 방안은 이달 중 구체화된다. 계약갱신청구권이 만료되는 올 하반기 전월세 대란이 점쳐지면서 불안한 시장을 일단 진정시킨다는 복안이다. 새 정부 출범과 함께 부동산 정책 행보가 본격화되면서 단기적 제도 개선은 물론 장기적인 마스터플랜 수립에도 이목이 집중되고 있다.
◇서민 주거 안정 목표…현실은 무주택자 고통=임대차 3법은 2020년 7월 31일 시행됐다. 집값과 서민 주거안정을 목표로 도입됐지만 본래 취지와는 달리 전월세 가격이 상승하고 전세 매물이 감소하면서 무주택자 서민들에게 고통을 안겨줬다는 평가를 남겼다. 임대인들이 임대료 상한제를 피하기 위해 소액의 관리비를 과다하게 청구하는 한편, 재계약 과정에서 임대인과 임차인간 갈등의 기폭제가 되며 사회적 문제를 야기하기도 했다.
특히 전·월세 계약갱신청구권 도입 2년이 되는 다음 달 말부터 갱신권이 소진된 신규 계약 물건이 시장에 나오면서 전세 신규 계약과 갱신 계약 간 이중가격 차이가 갈수록 벌어지는 부작용마저 우려되고 있다.
부동산R114랩스(REP) 시세 조사에 따르면 2020년 대전에서 계약 갱신청구권(5% 가격 상한제)으로 전세를 재계약한 아파트가 올해 계약을 다시 갱신하려면 평균 5300여만 원이 필요하다는 분석이 나왔다. 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 당시 대전 가구당 평균 전셋값은 2억 2716만 원으로, 상한제 5%를 적용해 재계약했을 경우 평균 2억 3852만 원이었다. 지난달 20일 기준 대전 가구당 평균 전셋값이 2억 9198만 원이었다는 점을 놓고볼 때, 상한제 재계약과 현 시세 가격 격차는 평균 5346만 원 수준이라는 분석이다.
전국 임대차 거래 중 월세가 전세 비중을 추월하면서, 임대차 3법이 전세의 월세화 현상을 부추겼다는 지적도 나온다. 국토부에 따르면 올 4월 전국 전월세 거래는 25만 8318건으로, 이 가운데 월세가 50.4%(13만 295건)를 차지해 전세 거래량(12만 8023건)을 웃돈 것으로 집계됐다. 월세 거래량이 50%를 넘고, 전세를 추월한 것은 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 후 첫 사례다.
이 같은 부작용이 이어지면서 '폐지에 가까운 근본적 개선 방안'에 힘이 실리고 있다.
◇손질 본격 시동…임대차신고제 계도 기간 1년 연장=정부는 일단 임대차신고제(전월세신고제) 계도 기간을 1년 더 연장키로 했다. 국민 부담을 완화하고 지자체 행정 여건을 정비하기 위해서다. 이 제도는 임대차 시장을 투명화하고 임차인을 보호한다는 명분으로 시행됐지만, 임대인들이 수익 공개를 꺼리면서 다양한 편법을 낳았다. 수익이 드러나면 과세로 이어질 것을 우려해서다. 이에 신고 대상에서 벗어나고자 월세를 30만 원 미만으로 조정하고, 관리비를 크게 올리는 사태까지 벌어졌다.
이번 연장은 정부가 임대차 3법의 손질을 공약으로 내세운 상황에서 당장 과태료를 부과하는 것이 바람직하지 않다는 의견이 반영된 것으로 분석된다. 세제 조정 등 큰 이슈가 아닌 만큼 임대시장에 급격한 변화를 기대하긴 어려울 것으로 보이지만, 임대차법 손질에 대한 방향성을 제시했다는 점에서 긍정적이라는 평가다.
한국공인중개사협회는 "임차인에게 부과될 수 있는 과태료 짐을 덜어낸 것"이라며 "임대차 3법을 전면 개정해야 한다"고 강조했다.
◇전면 폐지 혼란 우려…주택 공급 중점 추진 의견도=전문가들은 일단 임대차법의 전면 폐지 대신 '보완'이 낫다고 입을 모은다. 임대차3법을 한꺼번에 폐지하면 더 큰 혼란이 올 수 있다는 우려에서다. 이에 완화된 방안으로 선회해 부작용을 축소·보완하는 방향으로 가야한다는 지적이다.
박유석 대전과학기술대학교 금융부동산행정과 교수는 "이미 시장에 적응한 임대·임차인이 있기 때문에, 법을 폐지하면 시장에 혼란이 생길 수 있다"며 손질에 무게를 뒀다.
서용원 공인중개사협회 대전지부장은 "현 상황에서 완전 폐지는 힘들고, 수정은 필요하다"며 "임대인 등에게 부담을 줄 수 있는 계약갱신청구권(2+2년) 등도 완화돼야 한다"고 말했다.
한편에서는 또 다른 부작용을 유발하는 것보다 법을 폐지하고, 더 중요한 주택 공급에 집중해야 한다는 의견도 나온다. 공급이 풍부하면 매매·전월세 시장 모두 안정화 흐름을 보일 가능성이 크다는 이유에서다.
한 부동산 전문가는 "지난 정부는 턱없이 부족한 공급을 뒤로하고, 규제 정책을 최우선했다"며 "경제가 불확실한 만큼 법 개정으로 또 다른 시장 혼란을 일으키기 보단, 일단 폐지를 추진하고 가장 우선시 돼야 할 주택 공급에 신경 써야 할 것"이라고 주장했다.
이 밖에도 부동산 시장 정상화를 위해선 실소유자 중심의 정책이 추진돼야 한다거나, 당장의 규제 완화가 집값 재급등으로 이어질 수 있는 만큼 속도 조절이 필요하다는 게 업계의 전언이다.
◇尹정부 출범에 부동산 시장 기대감…대전 하반기 전망은=윤석열표 부동상 정책과 임대차 3법 손질안 등이 예고되면서 부동산 시장에 기대감이 가중되고 있다. 최근에는 국토교통부가 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 기준을 손질키로 한 가운데, 이에 따른 분양가 상승으로 공급이 촉진될 것이란 의견이 나온다. 박유석 교수는 "대전시는 공급이 부족한 상황"이라며 "분양가가 오르는 데 따른 부정적인 느낌이 없지 않지만, 정부의 제도 완화가 지속적으로 공급을 유발하는 효과를 내고, 그동안 분양가 때문에 나오지 못했던 대전지역 공급 물량이 시장에 나와 정상적인 시장 기능 회복에 도움이 될 것"이라고 말했다.
실제 매매시장은 여전히 불투명하다는 전망도 나온다. 서용원 대전지부장은 "분양가와 매맷값의 가격 격차로 인해 매매 거래량이 저조한 상황"이라며 "여기에 금리 인상까지 되면서 실수요자들의 부담이 가중돼 거래량은 계속 없을 것으로 보인다"고 전했다.
정부의 규제 완화로 재건축 등이 활발한 지역 시장이 오히려 요동칠 가능성이 있다는 우려도 나왔다. 정재호 목원대 부동산금융보험융합학과 교수는 "지역에선 현재 재건축과 리모델링 등을 두고 관련 업계·주민들이 현 정부 정책에 눈치를 보고 있는 상황"이라며 "규제 완화로 재개발·재건축이 활성화되면 상승된 분양가로 인해 주변 시세도 올라갈 가능성이 크고, 부동산 시장이 요동쳐 무주택자들의 부담을 가중시킬 수 있다"고 말했다. 이어 "재개발·재건축에 대한 기대감은 있지만 관련 과정이 어떻게 진척되느냐에 따라 불안해 질 수 있는 여지가 있다"고 우려했다.
