많게는 수억 절세…매물 출회로 이어질지 주목
똘똘한 한 채 현상도 여전…우려되는 지점도
주택은 '취득'할 때도, '보유'할 때도, 그리고 또 '처분(양도)'할 때도 모두 세금을 냅니다. 특히 집이 여러 채인 다주택자에게는 조금 더 무거운 규제가 따라붙습니다.
요 며칠 언론을 장식하고 있는 '양도세 중과'가 대표적인데요. 다주택자에게 양도세 부담을 더 지운다는 건데 2014년 박근혜 정부 때 폐지됐다가 문재인 정부에서 부활했습니다.
현행제도에 따르면, 기본세율 45%에 30%p를 더해 최대 75%까지도 중과할 수 있는데, '세금 무서워 집 못 팔겠다'는 볼멘소리에 지난 대선 여야 후보 모두 일시적 유예를 꺼내 들었습니다.
■ "1년간, 한시적으로 양도세 중과 배제"
새 정부 출범을 준비 중인 대통령직 인수위원회는 이 완화 조치를 빠르게 시행하겠다는 입장입니다.
인수위 경제1분과 최상목 간사가 지난달 31일 "다주택자 양도세 중과세율을 4월부터 1년간 한시적 배제하기 위해 필요한 노력과 조치를 하기로 했다"고 발표했는데요.
보유세 기산 시점인 6월 1일 이전에 집을 팔 수 있도록 돕고, 또 집 파는데 통상 몇 개월이 소요되는 점을 감안해, 현 정부에 즉각적인 소득세법 시행령 개정을 요청했습니다.
■ 다주택자 매물 출회 → 공급 증가 → 시장가격 안정?
이는 그간 윤석열 당선인이 강조해온 공약과도 맥이 닿아 있습니다. 윤 당선인은 국토교통부 업무보고에 이례적으로 참석해 "다주택자라고 무리하게 규제하는 게 과연 맞는지 더 세밀하게 살펴봐야 한다"고 말하기도 했습니다.
공시가격 상승과 더불어 다주택자들에게 큰 부담으로 다가온 '종부세', 이 부담을 피하려고 주택을 처분하려 해도 엄청난 '양도세'가 발목을 잡고 있다는 지적이 있어 왔습니다.
때문에 이를 일시적으로 풀어주면 다주택자들에겐 차익 실현과 절세의 기회가 되고, 이는 곧 빠른 매물출회와 주택공급으로 이어져 시장 안정효과도 가져올 것이라는 판단입니다.
전문가들도 이번 조치로 어느 정도 '매물 출회' 효과를 기대하고 있습니다.
■ 이 기회에 집 팔면, 내 양도세 얼마나 줄어들까?
그렇다면 실제 다주택자인 내가 집을 팔면 얼마나 절세 효과를 볼까요? 신한은행 우병탁 부동산투자자문센터 팀장이 상황을 가정해 시뮬레이션을 해봤습니다.
서울의 대표적 '도심 내 직주근접' 지역으로 꼽히는 '반포'와 '마포'를 예로 들어보겠습니다. 만 2년 이상에서 3년 미만으로 보유하며 거주한, 전용면적 84㎡ 사례를 가정했습니다.
먼저, 서울 서초구의 '반포자이'입니다. 10억 원의 양도차익이 발생한 경우인데 2주택자의 경우, 양도세 중과 조치 하에서는 6억 106만 원을 내야 하지만, 중과가 배제된다면 3억 9335만 원까지 내려가 2억 원 이상 줄어듭니다. 같은 조건으로 3주택자라면, 7억 491만 원에서 3억 9335만 원까지 내려가 3억 원 이상 줄어듭니다.
이번엔 서울 마포구의 '마포래미안푸르지오' 입니다. 3억 원의 양도차익이 발생한 경우인데 2주택자라는 가정하에 1억 2462만 원에서 7355만 원으로 줄고, 같은 조건으로 3주택자일 경우에는 1억 5016만 원에서 7355만 원으로 내려갑니다.
■ 현장 반응은?…"똘똘한 한 채로"
그런데 현장 반응은 아직까진 '글쎄'입니다. 분명 절세를 위한 문의 자체는 이전보다 늘었는데, 그렇다고 아직 눈에 띌 정도의 매물 출회는 없다고 합니다. 현장 분위기 한 번 들어보시죠.
| "5월 말까지 매도하려는 매물이 작은 평수 위주로 2건 나오긴 했어요. 근데 한 두 개 정도 나왔고 매물이 쌓일 정도는 아닙니다" -반포동 A공인중개사 "물건을 거두는 분도 있고요, 내놓은 사람들은 올려서 팔려고 하는 분위기가 있어요. 아직 결정된건 아니지만, 시간 준다고 하니까 내놓은 거 더 올려서 팔려고 하는데 급하진 않아요" -아현동 B공인중개사 "여긴 전혀 그렇지않아요. 거래는 여전히 절벽에 새로운 물건도 안 나오고 대출 안 돼서 살 사람도 없어요." -목동 C공인중개사 "한시적 유예기간이 1년까지 나왔지만, 아직 시행일이 안 나와서 시기를 보고 있어요. 문의는 조금 늘었고요, 이전보다 그래도 매물은 나오리라 기대는 하고 있습니다." -상계동 D공인중개사 |
공인중개사들은 현 정부 내 추진이 불명확한 상황에서 보유세 과세 기준일인 6월 1일까지 집을 팔기에 물리적으로 촉박할 수 있다고 지적합니다. 명확하게 정해진 것 없는 상황에서 '타이밍'적인 위험 부담을 껴안고 매도에 선뜻 나서기 쉽지 않다는 거죠.
그럼 실제 수치적으로는 어떨까요. 서울을 남기고 인근 수도권과 지방을 먼저, 또 서울 안에서는 강남권을 남기고 비강남권을 먼저 매도하려는 움직임이 있는데, 이른바 '똘똘한 한 채' 이야기입니다. 아래 표를 보면 서울 내에서도 지역별 차이가 감지됩니다.
부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면, 지난해 집값 상승을 이끌었던 서울 노원구를 비롯해 인근 성북구, 그리고 구로구 등은 인수위 발표 이후 매물이 더 늘었지만, 고가의 아파트가 많은 서울 서초구와 강남구는 오히려 매물이 줄었습니다. 강남권의 한 공인중개사는 이렇게 말했습니다.
| "대부분 다주택자는 다른 곳을 먼저 팔고 강남을 나중에 팔려고 하죠. 인수위 발표 이후 다주택자들이 고민은 하겠지만, 아직 체감상 큰 변화는 없어요" -개포동 E공인중개사 |
■ 보유세 기대감에 버티기?…'전세 낀 증여' 우려도
'보유세 완화' 기대감은 또 하나의 변수입니다. 윤 당선인도 장기적으로 종합부동산세와 재산세를 통합해 보유세 부담을 낮추겠다고 했었는데요.
그런데 이게 양도세 완화와 함께 가면 서로 상충 작용이 일어날 수 있다는 지적이 있습니다. 효과가 반감되면서 집을 팔려다 말고 '버티기'에 들어갈 수 있다는 거죠. 때문에 양도세 중과 일시적 배제 기간동안 보유세 완화는 함께 추진되어선 안 된다는 지적도 나옵니다.
'전세 낀 증여'로 우회할 수 있다는 관측도 나옵니다. 양도세 완화 시기를 이용해 세입자에게 돌려 주어야 할 전세보증금을 낀채로 자녀에게 증여하는 '부담부증여'를 선택한다는 건데요.
우 팀장은 "증여세가 줄면서 중과율 부담도 함께 줄게 되니까 개인적으로 이득"이라며 "결국 시장에 팔아야 효과가 있는 것인데, 집 없는 자녀가 대신 주택을 받고 가족 전체적으로 주택 수에 변함이 없는 상황이 될 수 있다"고 지적했습니다.
아울러, 인수위 의도대로 다주택자 매물이 많이 나온다 하더라도 매도 이후를 걱정하는 시각도 있습니다. 다주택자들이 차익을 실현한 이후 그 현금을 가지고 부동산에 재투자할 가능성도 있어 사후 관리가 중요하다는 지적입니다.
(인포그래픽: 권세라)
