오피스텔·데이터센터·수도권 토지 등 '주목'…"입지 조건 고려해야"
(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 최근 집값 하락 지역이 늘며 과열됐던 아파트 시장이 서서히 소강상태를 보이고 있다. 아파트값이 하락 변곡점에 서 있는 데다 잇단 규제로 적극적인 투자가 어려운 가운데 새해에는 어떤 부동산 유형에 자금이 쏠릴지 관심이 모인다.
3일 한국부동산원에 따르면 2021년 12월 마지막 주(27일 기준) 서울에서는 강북·도봉구가, 경기권에선 시흥과 성남 수정구, 광명, 안양 동안구 등이 하락세로 돌아섰다. 대출 규제로 매수세도 줄고 세금 문제로 팔기도 어려운 상황이 조성되며 거래량도 역대 최저 수준으로 줄었다.
이에 새해에는 비교적 규제가 덜한 상업용 부동산이나 토지로 돈이 몰릴 수 있다는 예상이 나온다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "자산 특성상 부동산 투자금이 갑자기 다른 유형으로 향하긴 어렵다"며 "규제의 주요 대상은 주택이라 비교적 규제가 덜한 땅이나 오피스텔, 상가 등 비주거형 상품 같은 다른 유형으로 자산이 안분될 가능성이 크다"고 말했다.
실제로 코로나19 확산에도 지난해 상업용 부동산 시장은 뜨거웠다. 마스턴투자운용이 발간한 보고서에 따르면 지난해 상업용 부동산 거래 규모는 34조원을 넘어 역대 최대 규모를 기록할 것으로 예상됐다. 이 흐름이 내년에도 이어질 수 있을지 업계는 주목하고 있다.
그 중에서도 오피스텔 시장 내년 향방에 이목이 쏠린다. 오피스텔은 아파트 규제 풍선효과로 지난해 하반기 부동산 투자 광풍을 주도했다. 부동산 114자료에 따르면 지난해 1~11월 오피스텔 매매 거래량은 총 3만8008건으로, 사상 최초로 4만건 이상 오피스텔 거래가 전망되기도 했다.
내년에도 이러한 추세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 다만 새해부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시행되고, 아파트 분양 물량도 지난해 대비 크게 늘어날 것으로 관측되면서 지난해 수준의 인기를 넘어설 수 있을진 미지수다. 분양가 상한제 적용이 되지 않아 비싼 값에 공급되는 점도 단점이다.
특히 아파트 공급 부족으로 주목받은 '아파텔'은 주택 시장 영향을 크게 받을 수 있다는 지적도 나왔다. 아파트 가격 하락세에 연동돼 꺾일 수 있다는 것이다. 윤 수석연구원은 "오피스텔 호황은 주택 시장이 계속 오를 것이란 기본 전제가 깔린 상황에서 이어진다"고 설명했다.
또 다른 상업 부동산 유형인 물류센터에도 활발한 투자가 예상됐다. 코로나19 팬데믹 이후 비대면 소비가 확산하면서다. 전자 상거래 업체들이 급속도로 성장하면서 물류센터 수요가 늘었고, 아직 짓지 않은 건물까지 거래하는 등 물류센터 시장은 성장 중이다.
토지 시장에도 부동산 투자금이 몰릴 것이란 예상이 나온다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 "경제학 교과서엔 주거용 부동산이 과열된 뒤엔 상업용 부동산, 그다음엔 토지 시장으로 수요가 옮겨간다는 이야기가 있다"며 "새해엔 비주거형 상품에 이어 토지 시장을 주목해야 한다"고 했다.
국토교통부는 최근 새해 표준지 공시지가는 전국 평균 10.16% 오른 것으로 집계됐다. 지난해에 이어 2년 연속 두 자릿수 상승률이다. 3기 신도시 조성 등 개발 사업이 본격화되면 대규모 토지 보상금이 풀릴 예정이고, 물류센터가 주목받으며 교외지 토지 가치가 올라 가격 상승세도 지속될 것이란 전망이다.
다만 상업용 부동산과 토지는 아파트보다 환금성이 떨어지는 측면이 있어 투자에 신중해야 한다고 전문가들은 조언했다. 한 업계 관계자는 "상업용 부동산과 토지 투자에서 가장 필수적으로 고려해야 하는 것은 입지"라며 "입지적 요건에 따라 투자 성패가 갈릴 수 있다"고 말했다.
